]]> 中文  ru  en  ]]>
include_banner.jpg

Новости & Публикации


17.11.2015 Подробнее
02.11.2011

Приемлемая ипотека


Президент Дмитрий Медведев называет приемлемой ставку по ипотеке в районе 6 - 7 процентов. «Ипотека должна быть более-менее доступная - не 15 процентов, а в районе 6-7», - сказал он, отвечая на вопросы студентов во время посещения Алтайского госуниверситета.

К сожалению, «доступную» по мнению Дмитрия Медведева ипотеку в ближайший год-два мы, скорее всего, не увидим

Affordable mortgages.jpgГлава государства отметил, что возможно субсидирование процентной ставки за счет бюджета. При этом он напомнил, что программа льготного предоставления жилья продолжает работать, в том числе в сельской местности, субсидируются кредитные ставки. «Вы - взрослые, должны понимать, что халявы никогда не будет», - заявил Дмитрий Медведев студентам, подчеркнув, что высококвалифицированный специалист при этом должен иметь возможность получения жилья. Президент сообщил, что по программе социального развития села порядка 350 тысяч семей уже получили свое жилье. «Здесь завидовать нечему, все в ваших руках», - добавил он.

Напомним, что на прошедшей 25 октября 2011 года второй ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России», организатором которой выступило рейтинговое агентство «Эксперт РА», большинство участников отметили тенденцию к росту объема ипотечного кредитования в России. «По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования выйдет на докризисный уровень и составит 650-680 млрд рублей, - считает Михаил Доронкин, заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА».

Однако, по его словам, в 2012 году темпы роста рынка замедлятся, и он вырастет только на 55-60% (против 70-80% в 2011 году). «Это произойдет как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым дефицитом нового жилья, - отметил аналитик. - В таких условиях высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж, повышать уровень сервиса и предлагать инновационные ипотечные продукты».

Заместитель генерального директора ОАО «АИЖК» Андрей Семенюк заявил, что, по его мнению, ставки по ипотеке до конца 2011 года останутся на прежнем уровне. «В рублевом эквиваленте до конца текущего года ставки будут находиться на уровне 12% годовых, а объемы ипотечного кредитования, несмотря на трудности на финансовых рынках, увеличатся до прогнозируемых АИЖК 640 млрд рублей», - отметил он. По мнению заместителя председателя банка «Евротраст» Сергея Гандзюка, привычная схема ипотеки достигла пределов своих возможностей. «Те, кто хотел оформить ипотечный кредит, это уже сделал. В условиях высокой конкуренции заработки банков снижаются, поэтому перспектива за продуктами, которые расширяют рынок – обратной и образовательной ипотекой», - заключил Гандзюк.

Схожей точки зрения придерживались участники организованной «ФИНАМом» конференции «Ипотечный рынок: станет ли жилье доступней?», по мнению которых росту рынка жилищного кредитования способствовали продолжающееся снижение кредитных ставок, повышение лояльности банков к заемщикам, рост потребительской уверенности, а также эффект “низкой” базы. «В сравнении с пиком кризиса (2009 годом) у нас все растет невиданными темпами, но вы же понимаете, что это сравнение лишь показывает, насколько все было заморожено в 2009 году. Будет интересно сравнить 2011 и 2010 годы – вот это уже более объективная картинка», - отметил член комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам, президент Ассоциации «Россия» Анатолий Аксаков.

«Сегодня доля ипотечных сделок на российском рынке в общем объеме сделок с недвижимостью устойчиво растет (уже близка к 20%), поэтому ипотека оказывает все большее влияние на динамику цен, - заявил Михаил Доронкин. – Соответственно, опережающий (я бы даже сказал, неоправданно опережающий) рост ипотечного рынка (и, как следствие, спроса на жилье) непременно будет вести к росту цен на жилье».

При этом ставки по ипотечным кредитам в обозримой перспективе вряд ли будут снижаться. «В нынешних макроэкономических условиях ставка по ипотеке не может составлять 6-7%, - сообщил «Эксперту Online» аналитик «Инвесткафе» Никита Игнатенко. - Для достижения данного уровня нужно либо выделить достаточно большой объем денежных средств для субсидирования этой ставки, либо снизить ставку рефинансирования с нынешних 8,25% до примерно 5%, а также инфляцию до уровня 3-4%».

В связи с этим, говорит аналитик, «доступную» по мнению Дмитрия Медведева ипотеку в ближайший год-два мы, скорее всего, не увидим. «Тем не менее, при должном развитии программы господдержки ипотеки и стабилизации финансовой ситуации в мире и России, можно ожидать снижение ипотечных ставок на 1-1,5%, т.е. минимальные ставки для самых лучших заемщиков будут составлять 8-8,5%», - считает он.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, сомневается, что ставка по ипотеке в нынешних экономических условиях может составлять 6-7%. «Под 6-7% годовых банки кредитуют сейчас лишь крупнейшие российские корпорации. Уровень ставок по ипотеке, который уже привел к «выдавливанию» с розничного рынка крупных игроков, составляет 10-11% годовых, - говорит он. - Это кредиты в рамках госпрограмм поддержки ипотечного рынка, они предоставляются квазигосударственными банками с высоким уровнем гарантий по стоимости пассивов, обеспеченные государственными кредитами и взносами в капитал в случае необходимости».

Основная проблема, отмечает аналитик «Финама», в стабильно высокой инфляции в России. «Сдерживание её монетарными методами проблематично, поскольку в условиях сохранения структурных макроэкономических предпосылок инфляции такая политика чревата существенным ослаблением экономического спроса, - говорит он. - В ближайшие годы экономическим властям предстоит бороться со структурной инфляцией, это потребует значительных, в триллионы рублей, государственных инвестиций в повышение производительности труда и увеличение доли производственных отраслей в экономике».

Вторая проблема, полагает Александр Осин, - это инвестиционные риски РФ. «Решение её также напрямую связано с необходимостью усиления инвестиций, государственных и частных, на сегменте долгосрочных реальных производственных вложений с целью сокращения спекулятивных ценовых тенденций, повышения «прозрачности» экономики и бизнеса», - говорит он.

Консультант департамента Due Diligence «2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл» Андрей Чернявский полагает, что весь мир готовится к кризису и Россия здесь не является исключением, поэтому вряд ли стоит ждать снижения ставок по ипотеке до уровня, указанного президентом. «Банковская система начала испытывать проблемы с ликвидностью, поэтому снижение ставок вряд ли возможно. Скорее наоборот, следует ждать роста ставок по ипотеке и в некоторых банках он уже начался, - считает он. - О повышении ставок пока объявили всего несколько банков (Альфа-банк, Райффайзенбанк, Юникредит-банк), но скоро к ним присоединятся и остальные. Последними о повышении ставок объявят госбанки, так как за счет своего привилегированного положения они имеют доступ к более дешевому фондированию, чем частные игроки».

Тем не менее, отмечает аналитик, в последние годы ситуация с получением ипотеки, по крайне мере для некоторых категорий граждан, начала меняться к лучшему. «В первую очередь это касается молодых семей, бюджетников, сельских жителей. Сейчас уже во многих российских регионах (Липецкая, Белгородская области, Татарстан, Свердловская область и т.д.) действуют программы, которые помогают этим категориям граждан получить кредит на покупку жилья по более низким ставкам, - напоминает он. - И хотелось бы, чтобы региональные власти нашли средства на эти программы даже в условиях вероятного кризиса».

«Банки, предоставляя ипотечные кредиты, в первую очередь рассчитывают на то, что такой инструмент можно будет выгодно перепродать или переупаковать. В редких случаях банк планирует держать такой кредит на балансе весь срок (в России на сегодня он составляет в среднем 18 лет), - говорит Мария Коноплева, советник Лигерион Групп. - В таком случае банк должен иметь настолько долгий и дешевый источник фондирования, который позволит ему продержать этот кредит "на книжке" все время заимствования без потерь и с учетом возможных дефолтов. Такая форма финансирования доступна общеизвестному количеству госбанков и, совершенно очевидно, будет недоступна, невыгодна и неинтересна частным банкам. В этой связи необходимо также напомнить, что ставка инфляции по году, по сведениям МЭРТа может оказаться в районе 7%, что красноречиво говорит скорее о политической подоплеке такого заявления».

По мнению аналитика, таким банкам, как Сбербанк или ВТБ могут предложить разработать программу в соответствии с новыми веяниями руководства. «Однако насколько предложенные условия будут полностью выдержаны сегодня даже этими банками, на наш взгляд, большой вопрос, - отмечает она. - Стоит обратить внимание, чем будут банки "перекрывать" такие риски, лежащие на балансе. Судя по сегодняшней рыночной конъюнктуре ничего, кроме государственной поддержки и программ, работать не будет».

Некоторые институты, которые могли бы эту проблему решить, уже введены в действие, напоминает Мария Коноплева. «Это, собственно, дешевые субординаты от ЦБ РФ или рефинансирование со стороны АИЖК. Институты есть, но практическое их применение - вопрос, который может решиться только политически, так как ответственность в финансовых кругах брать на себя не любят, - говорит аналитик. - Также уместным будет использование неких инструментов государственной поддержки как некоторой формы госгарантий. Такие гарантии предлагались в качестве одного из инструментов оздоровления в период кризиса, но, к сожалению, в силу коррумпированности или неповоротливости государственных структур этот инструмент не заработал в полную силу».

«Как гражданин России, которому не чужд квартирный вопрос, продолжающий портить не только москвичей, но и большинство граждан нашей страны, я абсолютно согласен с президентом, - говорит Андрей Корельский, управляющий партнер адвокатского бюро "Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры". - Что ипотечная банковская ставка в 13-15 % действительно губительна для самой идеи ипотеки и никак не может способствовать ее развитию. Как следствие неразвитости ипотечной системы в России, мы видим не самые радужные перспективы для жилищно-строительной отрасли нашей экономики, а теперь еще и риски для банков».

По мнению аналитика, шальной нефтяной кэш, который так долго обеспечивал рост цен на российскую недвижимость, рано или поздно иссякнет, а альтернативные механизмы цивилизованной ипотеки так и не выстроены. «К сожалению, в условиях высокой волатильности и нестабильности на финансовых рынках, большинство банков свернули более или менее привлекательные программы первого полугодия, - отмечает он. - Ведь даже такие гиганты как Сбербанк оказались не в состоянии долгосрочно сдерживать обещание данное когда-то премьеру, когда их премиальный ипотечный продукт имел ставку в 8 % годовых в рублях».

Андрей Корельский считает, что текущий официальный уровень инфляции 2011 года, выглядящий в России вполне прилично, мог бы вполне стимулировать банки к выпуску привлекательных ипотечных продуктов для россиян со ставкой в 10 и менее % годовых, однако валютные риски и нестабильность на европейской финансовой арене все же заставляет российские банки сворачивать ипотечные программы, как наиболее рисковые по объемам кредитования в пересчете на одно физическое лицо, и предпочитают выйти в кэш, причем в валютный и пересидеть смутные время «в траншее».

«При этом сложно их обвинить в какой-то нелояльности курсу российского правительства, поскольку необеспеченная и рискованная ипотека на стагнирующем рынке недвижимости по примеру США может привести к очень серьезным последствиям для российской банковской системы, - отмечает аналитик. - Поэтому неразвитость российской ипотеки – это может быть даже преимущество в условиях кризиса, а не ее недостаток. К сожалению для нас – цивилизованная ипотека в 4-6 % годовых – это признак стабильной финансовой системы и благополучного общества, чем до последнего времени перед нами изящно бравировали примеры из США и стран Западной Европы, однако времена меняются и квартирный вопрос в ипотеку в ближайшее время начнет портить не только москвичей, но и благополучных европейцев».
Приемлемая ипотека | Публикации | Лигерион Групп

Возврат к списку Наверх ↑

Поиск по категориям

Поиск по ключевым словам

Подписка на новости

Хотите получать свежие новости и оставаться в курсе важных событий?

Подпишитесь сейчас и получайте важную информацию первыми!
* Обязательные поля

Присоединяйтесь к нам!


Главная | Карта сайта | Контакты | Положения и условия | Обратная связь © COPYRIGHT 2007-2014 ГРУППА ЛИГЕРИОН, ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ